Le BIM et la transformation de la fonction immobilière

Le BIM est un processus de modélisation graphique 3D qui révolutionne le monde de la construction et qui a su, en quelques années, s’imposer comme un moyen de rationaliser des coûts et d’optimiser la qualité d’un projet. Le BIM, au-delà de ses avantages concrets, s’aligne avec ce que l’on définit comme la « construction du futur » permettant une visualisation anticipée et 3D du projet, une collaboration forte entre les acteurs et une diminution des risques.  Le BIM a en particulier une position clé pour les processus d’achats et de contractualisation, se positionnant comme un accélérateur de ces processus et réduisant les aléas. Le BIM, concernant les stratégies d’achat immobilier, présente quatre principaux avantages liés à l’automatisation des métrés, la réduction d’erreurs et de conflits, la standardisation et une exploitation et une maintenance plus productives et mieux ciblées.

Le BIM permet de manière générale une forte réduction des coûts par la collaboration et le calcul automatique de métrés. Pouvant être utilisé au stade de la préparation du chantier et des achats, afin de calculer les quantités à partir de la maquette numérique du bâtiment, et d’extraire les données à transmettre aux sous-traitants pour leur permettre d’établir leur offre de prix, le BIM aide les compagnies de construction à quantifier leurs exigences projet. Cela nécessite cependant un engagement temps non négligeable car les propriétés de chaque élément doivent être renseignés dans la maquette numérique. Joint au planning du chantier, le BIM est même capable de conseiller quant à la date d’achat du matériel.

Les techniques d’exécution sont aussi optimisées grâce à l’utilisation du BIM. Le BIM permet surtout une perception améliorée pour les fournisseurs, les fabricants et/ou les entrepreneurs en leur permettant de visualiser leur travail dans les moindres détails¹. Cela permet alors une détection en amont des erreurs et conflits éventuels. Chaque entité participant à l’élaboration des dessins de conception va en effet devoir s’intégrer aux dessins partagés et il sera alors facile pour elle de voir des incohérences ou des différences de dimensionnement. Rectifier l’erreur en amont n’induira donc pas de retards ou de coûts supplémentaires. Une différente et atténuée répartition des risques pourra alors être mise en place.

Il est possible de pousser l’utilisation du BIM encore plus loin pour la phase travaux. Que ce soit pour des bâtiments préfabriqués ou pour le travail en constituant des lots de matériaux, le BIM peut faciliter ces organisations du chantier et aussi créer une bibliothèque pour ses exploitants. Cette bibliothèque mènerait directement à une standardisation et de fait à un fort gain volume.

Le BIM s’inscrit de plus dans une optique de « Life Cycle » d’un ouvrage. Non seulement présent lors de la phase conception et la phase d’exécution, le BIM peut aussi faciliter l’exploitation et la maintenance pour les prestataires de ce dernier en permettant un accès à des données extrêmement précises. Cela permet une maintenance multi-techniques/multi-services, économe en énergie.

Les entreprises ont bien compris l’importance du BIM, comme par exemple Bouygues Construction et Nexity qui ont signé avec datBIM pour une collaboration plus importante entre tous les acteurs de leurs projets. Les gouvernements se sont aussi rendu compte du potentiel que peut engendrer le BIM. Le gouvernement britannique, depuis 2011, incite à l’utilisation du BIM en annonçant des possibles réductions de 20% des coûts de la construction d’ouvrages publics ainsi que des émissions carbones. Il va depuis peu plus loin en obligeant l’utilisation du BIM niveau 2 pour tous les projets publics. Le gouvernement français n’a suivi que récemment en autorisant le maître d’ouvrage public à exiger l’utilisation de la maquette numérique.

La liste des avantages BIM est donc très longue. Cependant certains de ses avantages sont entachés par des processus d’acquisition qui datent d’un monde « avant-BIM ». Il est possible que ce soit le manque d’encadrement (de processus de contractualisation) à la collaboration qui bloque les gains certains que le BIM et son offre de modèle d’information ouvertement partagés pourraient proposer.  Un autre frein pourrait être l’existence de certaines entreprises qui décident de revenir aux modes « Pré-BIM ». Ainsi pour réellement témoigner de tout ce qu’il a à offrir, le BIM doit évoluer dans un environnement où les processus d’acquisitions le nourrissent et où le partage d’information est clé.

Le BIM soulève aussi la question de la place des PME, chez qui son intégration pourrait s’avérer difficile et coûteuse. Elle serait pourtant un besoin nécessaire afin que les PME restent compétitives. Enfin, du point de vue du panel fournisseur, le BIM déplace les responsabilités des ingénieries et peut mettre en difficultés des structures fragiles: le rôle de l'acheteur consiste autant à faire monter en compétences la filière qu'à redéfinir les frontières des missions de maîtrise d'œuvre et de travaux.